城市路由器的探索1

2011年，笔者在北京从事城市规划工作。石家庄市一个新城概念规划项目，由时任HOK的设计总监王焱先生带领的团队首次提出了“城市路由器” URBAN CONCOURSE 的概念。

“ 什么是城市路由器？”

提出这个概念，源于机场里的航站楼，通过中枢系统向外连接不同的指廊。每个城市的区域都在城市发展中有一条公共性质的走廊，串联起城市的功能空间，就好比一个路由器，担当起了城市血管中枢的功能。由该路由器连接到各个城市空间，形成一条具有活力的城市轴线，好似一根主动脉，不断地给城市各个区域输血。

“ 城市路由器 ” 的概念 

由笔者担任HOK城市设计师绘制

石家庄滹沱新区核心区城市设计 HOK 2011

王焱先生近期出版了一本关于城市生命力的书：

书名： 《城市·生命力  七股力量推动现代城市发展》

            七股力量推动现代城市发展

作者：   王焱

出版社：中国城市出版社

ISBN：  978 – 7 – 5074 – 3439 – 2

2011年，开放不久的Highline高线公园带动周边城市更新开发项目，对整个纽约乃至整个房地产行业产生了长远的影响。

纽约高线公园 2006-2011

2015年，笔者首次参与到纽约高线公园沿线的一个项目，亲身经历了这个“ 城市路由器 ”所带来的革新。

纽约高线公园The XI综合体开发项目 2015

2020年，浙江省绍兴市一个总规模高达35万平方的大型城市综合开发项目落地。其紧凑而集中的低密度商业街区与河道的紧密连接，与纽约高线公园所起到的城市路由器的功能一脉相承。

浙江绍兴则水牌项目 2020

2021年，位于重庆观音桥小苑一个城市混合综合社区的迷你商业街区低区建成对外开放，其层叠坡地的形态和连接大型市政广场与后面高区的住宅和商业街区的地块的格局，与纽约高线公园有异曲同工之妙。

重庆观音桥小苑香港置地启元项目 2021

纵观十年历程，无论是国外发达城市，还是国内的新兴城市，旧城更新项目呈现大型城市综合体-整体打造街区-传统高密度街区的多元化格局。随着城市的发展，未来还将有更多更新的业态和格局出现。下面我们就来探索一下城市商业空间的下一代可能会有哪些形态：

“ 线性空间的回归与升级 ”

优质的开放式街区油然而生，众多城市对于类似太古里、万象天地这种形态的诉求使人类的购物消费习惯又回归到了街道，从购物中心走向开放式空间，并在这样的空间进行交流、沟通与展示。

纽约高线公园为市民提供众多社交场所

这种转变，是从封闭式的单点空间，演变到多点线性的城市空间，从逛商场，回归到“逛街”。而现代意义的逛街，包含了“逛商场、逛百货、逛街区”。将城市空间进一步升级，带动片区的发展更新。

近年来无论是欧美城市的新项目，还是国内的新项目，都在朝着这个趋势演变。其核心的意义在于，城市的升级，不仅仅是靠一两个项目，而是整个片区的升级，从地面层到空中的再造与更新。

纽约Highline高线公园带动其沿线十几条街区的城市更新

香港半山扶梯系统将城市新旧开发串联起来

01

纽约高线公园 

纽约Highline高线公园原来是1930年修建的一条连接肉类加工区和三十四街的哈德逊港口的铁路货运专用线，总长约2.4公里，距离地面约9.1米高，跨越22个街区，于1980年停运，被遗弃了30多年后曾一度面临拆迁危险。（百度）

纽约高线铁路原状

2005年，纽约市对高线周边地区进行了重新分区，鼓励开发的同时也保留了社区的特色，使高线区成为纽约市增长最快、最有活力的社区。由此拉开了这个长达十几年的城市大更新走廊。

纽约高线公园分期

2006年改建工程开始后，高线周边地区的项目建设许可签发比原来增加了一倍，至少有29个大型开发项目动工，总投资超过20亿美元，产生12,000个工作，新建2,558套居住单元，1000间酒店客房，超过424,000平方英尺办公空间和85,000平方英尺艺术展示空间。

“路由器的功能凸显”

下图展示了由纽约高线公园连接起来的城市公共设施及重要开发节点

随着废旧铁路改造而成的市政空中公园的兴建，纽约经历了有史以来最为成功的城市更新计划。高线公园不仅仅带来周边房地产项目如雨后春笋般的出现，更是带动了其周边的产业变革。曾经的工厂逐步变为大量独立画廊、媒体、设计师工作室，谷歌纽约总部的落地，更是将高线公园的产业升级带到了新的阶段。2016年哈德逊广场的首期建成，则将高线公园的第一阶段全面呈现。

高线公园串联各种城市功能节点 绘图：Parkhill

高线公园带来城市社交空间的革命性创新

纽约高线公园的 “ 城市路由器 ”

高线公园形成一个主题线性公园

带来的各种城市功能的串联

犹如城市的动脉

向各个部分输送养料

由这种城市路由器

又带动周边的地产开发

达到一种循序渐进、互相促进的城市更新状态

高线公园创造了若干城市的“微空间”

由高线公园串联起来的惠特尼艺术博物馆与The Standard酒店

高线公园两旁带动了房地产开发

层出不穷的新项目

得益于这个公共走廊的带动

享受到了城市更新的输血

这些项目中不乏各种技术与理念的创新

其中包括：

Thomas Juul-Hansen设计的HL23 

Thomas Juul-Hansen设计的另一个项目3 Sutton Place

在我们分享的另外一个公众号文章里有详细介绍

点击查看3 Sutton Place

Zaha Hadid设计的住宅项目520 West 28th

紧挨高线公园，总共11层，39套户型

520 W 28th Street户型平面图

Jean Nouvel努维尔设计的100 11th Avenue

Frank Gehry设计的IAC总部大楼

英国鬼才建筑师Heatherwick设计的515 W 18th

其西面与Frank Gehry设计的IAC总部大楼相接

巧妙利用高线公园下面空间作为入户大堂

高线公园上的另一道风景线

“ 第二城市走廊 ”

高线公园其实是平行于市政道路的第二城市走廊

为新开发提供公共空间的同时

为老城提供连接

为居民提供社交休闲新场所

同时带动了众多风格各异的新住宅与办公类项目

高线公园好似城市的空中动脉

在这条轴线上，我们可以体验到

WHITNEY惠特尼美国艺术博物馆

THE STANDARD酒店

Sleep No More互动戏剧

McKittral Hotel

Chelsea Market切尔西市场

The Shed表演中心

The Shed是一个包含画廊、剧院、多功能空间、艺术家工作室的多层公共建筑

The Shed表演中心与高线公园连接

哈德逊广场综合体

哈德逊广场是纽约近三十年来最大规模的城市整体开发项目，总建筑量约180万平方米，其中办公99万方，商业零售11.5万方，酒店2.2万方，住宅/公寓58万方，学校/市政3.3万方。

下图展示了哈德逊广场一期的开发历史演变

哈德逊广场的购物中心+办公综合体

与高线公园巧妙的穿插结合

高线公园在地面二层创造了公共休憩交流的空间

高线公园也融为哈德逊广场的一部分

02

重庆观音桥小苑

重庆观音桥小苑片区，位于观音桥核心商圈的直接腹地，距离地铁站出口直线距离仅200米不到。是观音桥新一轮城市更新的第一个大型综合社区开发。在之前的公众号专题中，我们详细剖析了距离本案不到200米远的观音桥电测村未来的构想。

点击查看《重庆观音桥电测村的设想》

小苑是江北区观音桥周边集中拆迁，城市更新的第一个大型综合开发。类似于纽约高线公园周边的开发，其位于城市的核心地段，周边配套相对成熟，而新一轮的城市升级，通过对公共空间的营造，新建空中绿色廊道，串联起周边的开发，与现有城市框架形成立体的交织。

观音桥的发展版图 绘制：Parkhill

纽约高线公园与观音桥小苑的城市功能对比

	高线公园	观音桥小苑
公共走廊	二层的高线公园廊道	二层的空中绿色廊道
跨越多街区	跨越10余条街区	跨越3-4个中尺度街区
周边业态	酒店、写字楼、餐厅、画廊、酒吧、超市、便利店、美术馆、博物馆、咖啡厅	购物商场、写字楼、酒店、餐厅、酒吧、咖啡厅、咖啡厅、按摩店、超市
带动开发	城市综合体（哈德逊广场综合体/写字楼、Equinox酒店、哈德逊超高层住宅群）、办公楼改造项目、设计型酒店、媒体工作室、服装设计师工作室、高端住宅开发	城市综合体（电测村中环万象城）、新建写字楼（启元办公楼部分）、高端住宅、商业升级业态、高端餐饮、精品零售店、星级酒店、都市公园、精品百货、精品购物中心

观音桥小苑的城市设计导则

1. 新建视线景观通廊

2. 新建地下人行公共通廊

3. 创造街头广场

4. 保留公共步行通廊

5. 建造标志性构筑物

观音桥小苑城市设计导则 来源：重庆市规划自然资源局

小苑的城市设计，由国内知名设计公司AUD完成

点击查看AUD其他项目

AUD提出创新的城市山谷概念

与纽约高线公园的概念如出一辙

建设这一条新的“ 城市航站楼 ”

小苑城市设计 来源：AUD

| 观音桥小苑的城市框架 |

纽约高线公园从城市的角度，带动了更大范围的城市更新

而观音桥小苑的城市绿色通廊，带动片区的微更新

以中尺度的城市开发，去影响更长远的旧城拆迁与开发

与小苑200米之隔的观音桥电测村开发，则是这个城市更新蝴蝶效应的放大。通过小苑的第一步开发，与电测村的第二步开发，拉动整个江北区观音桥大片区的全面升级。其带来的影响，或许是未来城市功能回归核心的一个重要的起点。

下面笔者通过一组简单的分析图，展示了观音桥小苑的城市更新的策略：

1

“ 新建空中绿色廊道 ”

与地面廊道形成双层城市路由器

2

“ 新建商业走廊 ”

围绕城市路由器新建商业走廊

3

“ 连接现有城市肌理 ”

商业走廊引出高层商务楼栋，连接现存周边商业街区

4

“ 带动住宅新开发 ”

完善城市混合功能，全面升级核心区居住品质

5

“ 完成新的城市框架 ”

缝合城市肌理，完成新的城市框架序列

小苑中央廊道鸟瞰

这一新序列的营造

将原本割裂的区域

用城市公共走廊重新缝合

形成新的城市动脉

小苑核心商业走廊的效果图 来源：HKL

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小苑建成首批独栋商业体实景

新建一条开放的公共走廊 来源：HKL

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观音桥小苑的 “ 城市路由器 ”

由这种城市路由器

又带动周边城市界面进一步更新

小苑的开发是其更新的第一步

通过这一条路由器，在未来的城市发展中

带动更大范围的城市革新

在这条公共轴线上，我们也许会看到

类似gaagaa的本地特色餐厅

gaagaa餐厅 金山意库

SND一样的买手店

SND新光天地店

或者是新的网红咖啡店

blue bottle蓝瓶咖啡店 首尔三清洞

迷你小剧场

特色艺术馆

悦来美术馆

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创建新的城市走廊

由此，小苑的开发，延伸了观音桥城市走廊的开放空间体系，将观音桥步行街广场-嘉陵公园，向小苑继续延伸。通过城市空中走廊，创造新的商业纽带，以休闲餐饮、零售、夜生活酒吧、特色店等，将核心商圈的配套功能进一步延展和升级。而新一轮的城市开发，通过这样的公共走廊，与核心区域有机地连接起来，形成新的城市界面。

观音桥城市走廊的延伸 绘图：Parkhill

营造新的城市序列

小苑的城市序列呈现两边高，中间低密的山谷效应

将周边朗晴广场、金旺角国际广场等高密度社区串联

新建城市升级版街区

带动周边老旧社区进行微升级

小苑的开发带动了观音桥扩容和城市新序列的生成

由小苑空中走廊连接的启元住宅项目

是这一序列的起步

观音桥小苑住宅项目-香港置地启元

香港置地启元

启元项目景观由JTL设计

点击查看JTL其他作品

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| 小结 |

回顾本期简短的介绍，我们可以看到“城市路由器”在每一个城市都有其不可或缺的功能。未来的城市空间，不仅仅局限于一个封闭的购物中心或一个公园绿地，而是一连串具有都市功能的复合空间，其串联起的城市功能，也是多元的。不管是零售空间，还是餐饮休闲业态，抑或是商务办公、酒店、博物馆、剧院、艺术馆等，他们所带来的，是城市局部到片区的变革，通过一个小小的线性空间，带动一片的城市蝶变。

功能轴线示意图 纽约高线公园 vs 重庆小苑公共带 

绘图：Parkhill

在后面的的系列中，我们将展开“都市航站楼”的应用，看看国内外还有哪些类似的城市公共轴线，为城市的下一个阶段的发展起到“中枢航站楼”的作用。

“ 城市路由器 ”

创造城市生活的瞬间

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纽约高线公园的一角

注：文中部分图片来自网络, HOK, AUD，GOA大象设计，JTL，HKL, 分析图由Parkhill绘制

文章索引

[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。